Zprostředkování pronájmu nemovitosti

je profesionální služba realitní kanceláře nebo makléře, jejímž hlavním cílem je propojit majitele se spolehlivým nájemcem a bezpečně dotáhnout obchod do konce.
Pokud se však zprostředkovává nebytový prostor (ateliér, ubytovací jednotka, kancelář), který chcete nabízet hybridně, tedy jak na bydlení, tak pro komerční účely, celá transakce se právně, daňově i marketingově výrazně komplikuje.

Níže naleznete kompletní a upravený přehled toho, co je standardní součástí služby v rámci běžné provize a co už představuje výrazný nadstandard (nad rámec), včetně specifických požadavků na marketing a právní rizika nebytových jednotek.

📋 Co je standardní součástí zprostředkování? (V ceně provize)

V rámci běžné provize by měl makléř zajistit standardní proces „od jednoho inzerátu po předání“:

• Základní příprava a inzerce: Nafocení prostoru, sepsání klasického inzerátu a jeho vystavení na běžné realitní portály (např. Sreality). Standardem je však inzerce pouze v jedné vybrané kategorii (buď jako byt, nebo jako komerční prostor).
• Komunikace a prohlídky: Reakce na poptávky zájemců, filtrace telefonů a e-mailů, osobní provázení prostoru bez nutnosti přítomnosti majitele.
• Prověření rizikovosti zájemců: Kontrola exekucí, insolvencí a dluhových registrů u fyzických osob (zájemců o bydlení) i základní prověření firem v obchodním rejstříku.
• Základní právní servis: Příprava smluvní dokumentace. U nebytového prostoru se standardně uzavírá Smlouva o nájmu nebytových prostor, do které se definuje jeden konkrétní účel užívání.
• Předání nemovitosti: Fyzické předání prostoru, zápis stavu měřidel (elektřina, plyn, voda) do předávacího protokolu a předání klíčů.

⚠️ Co už je NAD RÁMEC zprostředkování? (Nadstandardní služby)

Jakmile chcete nebytový prostor nabízet dvěma zcela odlišným cílovým skupinám zároveň a potřebujete vyřešit specifika nebytové jednotky, dostáváte se do oblasti nadstandardních služeb. Tyto činnosti buď vyžadují doplatek, vyšší provizi, nebo si je majitel musí zajistit sám:

1. Nadstandardní a duální marketing (Striktně nad rámec)

Běžný inzerát na pronájem bytu nestačí. Správný hybridní marketing vyžaduje dvojnásobné úsilí a náklady na inzerci:

• Duální inzerce a zalistování: Inzerovat nemovitost zároveň v sekci „Byty k pronájmu“ a v sekci „Komerční prostory / Kanceláře / Ordinace“ znamená pro makléře platit dvojí (často velmi drahé) topování a inzertní poplatky na portálech. To v základní provizi standardně zahrnuto není.
• Dvojí textace a cílení: Makléř musí vytvořit dva zcela odlišné koncepty prezentace. Pro zájemce o bydlení vyzdvihuje útulnost, občanskou vybavenost a klid. Pro podnikatele naopak reprezentativnost, možnost umístění reklamy, parkování pro klienty a dostupnost pro byznys.
• Virtuální staging pro dva účely: Pokud je prostor prázdný, nadstandardní službou je vytvoření vizualizací (virtual staging), které zájemcům ukážou dvě varianty – jak prostor vypadá zařízený jako moderní byt a jak jako funkční kancelář či salon.

2. Specifické právní a úřední úkony (Nad rámec)

• Řešení trvalého pobytu nájemce: V nebytovém prostoru (např. ateliéru) si nájemce legislativně nemůže přihlásit trvalé bydliště bez výjimky od stavebního úřadu. Analýza této možnosti nebo jednání s úřady je nadstandard.
• Kolaudační soulad a rekolaudace: Pokud bude nájemce v prostoru provozovat specifické podnikání (kosmetika, e-shop se skladem, ordinace), prostor musí splňovat hygienické a požární normy. Pokud je nutná rekolaudace na stavebním úřadě, makléř ji v rámci běžné provize nezařizuje.
• Ošetření sídla firmy a provozovny: Pokud si podnikatel v prostoru zřídí sídlo firmy, je nutné právně ošetřit, aby po skončení nájmu sídlo z adresy vymazal. Právní asistence při případném nuceném výmazu firmy z adresy v obchodním rejstříku je nad rámec.

3. Daňové a finanční poradenství (Nad rámec)

• Nastavení DPH u nebytového prostoru: Pokud je majitel plátce DPH, pronájem nebytového prostoru firmě (plátci) podléhá jinému režimu DPH než pronájem soukromé osobě na bydlení (osvobozeno bez nároku na odpočet). Kompletní daňové posouzení a nastavení fakturace makléř v rámci provize nedělá – to je práce pro daňového poradce.
• Rozúčtování energií pro podnikání: Služby a energie spotřebované k podnikání podléhají jiným daňovým pravidlům a nájemce-podnikatel bude vyžadovat specifické podklady do účetnictví.

4. Následná správa a provoz (Nad rámec)

• Property Management (Správa): Jakmile se nájemce nastěhuje, makléř odchází. Řešení neplatičů, havárií, revizí (které jsou u komerčních prostor přísnější než u bytů) nebo vyúčtování služeb provize nekryje. K tomu slouží samostatná placená služba dlouhodobé správy nemovitosti (obvykle 8–10 % z měsíčního nájmu).

💡 Shrnutí 

Pokud chcete z nebytového prostoru vytěžit maximum a oslovit jak zájemce o bydlení, tak firmy, žádejte od makléře rozšířený (duální) marketingový balíček. Počítejte však s tím, že za inzerci na obou frontách a specifické právní smlouvy (kombinace bydlení a podnikání) si makléř buď řekne o vyšší provizi, nebo budete muset daňové a kolaudační otázky zkonzultovat se svými experty (účetní, právník).

Naďa Vanišová - realitní specialista, 11 let praxe