Tuhle větu slýchám poměrně často.
Jenže podívat se do katastru ještě neznamená, že jste nemovitost skutečně prověřili.
Katastr vám může ukázat velmi důležité informace, ale musíte vědět, co v něm hledat a co jednotlivé zápisy znamenají.
Někdy je ještě důležitější to, co z jednoho rychlého pohledu na list vlastnictví vůbec nepoznáte.
Začněte tím, co vlastně kupujete
Než začnete řešit, jestli se vám líbí kuchyň a jestli je cena odpovídající, zjistěte si základní věc:
Co přesně je předmětem prodeje?
U rodinného domu to nemusí být jen dům a zahrada.
Může jít o několik parcel, přístupovou cestu, garáž, další stavbu nebo pozemek, který je s nemovitostí prakticky využíván, ale právně k ní vůbec nepatří.
U bytu zase nestačí vědět číslo bytu.
Je potřeba vědět, jak je jednotka evidována, jaké podíly jsou s ní spojeny a co dalšího skutečně kupujete.
Proto vždy porovnávám tři věci: inzerát – katastr – smluvní dokumentaci.
Měly by si navzájem odpovídat, protože plot, který vidíte na zahradě, ještě neznamená, že za ním končí pozemek prodávajícího a sklep, který vám ukáže na prohlídce, nemusí být automaticky součástí vlastnictví bytu tak, jak si představujete.
A. Kdo nemovitost vlastní?
Část A je základ.
Najdete zde vlastníka nebo spoluvlastníky a jejich podíly. (ČÚZK)
Právě tady se vyplatí zbystřit.
Pokud je v inzerátu uveden jeden prodávající, ale na listu vlastnictví jsou dva spoluvlastníci, není to detail.
Stejně tak není možné automaticky předpokládat, že když někdo vlastní polovinu domu, vlastní například „horní patro“.
Spoluvlastnický podíl na nemovitosti není totéž jako vlastnictví konkrétní části domu.
U společného jmění manželů je zase potřeba řešit, kdo má za vlastníky jednat a jaké podpisy či souhlasy budou potřeba.
To už není otázka hezkého inzerátu, ale otázka právního nastavení obchodu.
B. Co vlastně vlastní?
Část B obsahuje údaje o nemovitostech – například o parcelách, budovách nebo jednotkách. (ČÚZK)
Tady doporučuji udělat jednu jednoduchou věc:
Vezměte si nabídku nemovitosti a porovnejte ji s katastrem. Je tam opravdu všechno, co vám prodávající nabízí?
A co přístup?
Někdy člověk kupuje nemovitost s pocitem, že kupuje celý pozemek, který roky používá rodina prodávajícího. Až katastr ukáže, že část pozemku patří někomu jinému.
To není důvod automaticky obchod ukončit, ale je to důvod zastavit se a zjistit, co přesně kupujete.
B1 a věcná břemena: kdo má jaké právo?
Věcné břemeno samo o sobě nemusí znamenat problém. Naopak může být pro nemovitost velmi důležité.
Typickým příkladem je přístupová cesta.
Pokud se k domu dostáváte přes cizí pozemek, chci vědět, na základě čeho tam máte právo jezdit nebo chodit, co přesně je povoleno?
Stejně tak může být věcné břemeno naopak omezením pro vás.
Například když přes váš pozemek vede právo jiné osoby.
Proto nestačí vědět: „Na LV je věcné břemeno.“
Je potřeba vědět: Komu svědčí, čeho se týká a co v praxi znamená.
C. Tady bych byla opravdu pozorná
Část C obsahuje omezení vlastnických práv – například zástavní práva nebo věcná břemena. (ČÚZK). Tady se může objevit informace, která zásadně ovlivní celý obchod.
Zástavní právo
Má prodávající hypotéku?
To ještě automaticky neznamená, že nemovitost nemůžete koupit.
Hypotéka se při prodeji běžně řeší.
Ale musí být jasné:
Částka uvedená u zástavního práva navíc nemusí představovat aktuální výši dluhu.
Na aktuální vyčíslení banky je potřeba se podívat zvlášť.
Pozor na zákaz zcizení a zatížení
Tady už rozhodně není prostor pro větu: „To bude jen nějaká formalita.“
Zákaz zcizení nebo zatížení může mít konkrétní podmínky, dobu trvání i osobu, v jejíž prospěch byl zapsán.
Pokud chcete kupovat nemovitost na hypotéku, je potřeba řešit také to, zda bude možné zřídit zástavní právo ve prospěch vaší banky.
Ne každý zápis v části C znamená, že nemovitost nelze prodat, ale každý takový zápis znamená zjistit podrobnosti dřív, než podepíšete rezervaci.
D. nepřeskakujte poznámky
Část D může obsahovat další zápisy technické povahy a v některých případech upozornění, která mohou být pro obchod velmi důležitá. (ČÚZK)
Právě tady se může objevit také plomba.
Písmeno P znamená, že u nemovitosti probíhá změna právních vztahů. (ČÚZK)
Plomba sama o sobě neříká: „Nemovitost nekupujte.“
Ale zároveň rozhodně neříká: „To nic není.“
Musíte zjistit, jaké řízení probíhá a čeho se týká. Může jít například o výmaz zástavy, ale může jít také o jinou změnu vlastnických nebo věcných práv.
Proto bych nikdy nepodepisovala rezervaci jen s vysvětlením: „To je jen plomba, to se vyřeší.“
Nejdříve zjistit, potom podepisovat.
E. podle čeho vlastník nemovitost získal?
V části E jsou uvedeny nabývací tituly a další listiny, na jejichž základě bylo vlastnictví zapsáno. (ČÚZK)
Tady začíná další část prověřování.
Pokud vám některý zápis na LV nedává smysl, může být potřeba podívat se na dokument, který k němu vedl.
Platí jednoduché pravidlo:
LV vám řekne, že něco existuje.
Podkladová listina vám může říct, co to skutečně znamená.
A teď to nejdůležitější. Ani dokonale čistý list vlastnictví neznamená, že je nemovitost automaticky bez problémů.
Katastr vám například neřekne, že:
Katastr je důležitá součást prověření, ale není to celé prověření.
Přesně tady podle mě vzniká jedna z největších chyb při koupi nemovitosti.
Člověk se podívá do katastru, vidí své jméno budoucího prodávajícího, vidí dům, vidí pozemek, nevidí žádný problém a řekne si: „Tak je to v pořádku.“
Jenže mezi „nic jsem nenašel“ a „nemovitost je prověřená“ je obrovský rozdíl.
Co bych si zkontrolovala před podpisem rezervace?
Jedna rada na závěr
Nemovitost za několik milionů bych neprověřovala stejně jako koupi nové televize.
U televize se můžete splést, ale u nemovitosti může jedna přehlédnutá informace znamenat měsíce problémů, další náklady nebo v krajním případě velmi drahý právní spor.
Proto se při koupi nesoustřeďte pouze na to, jestli se vám nemovitost líbí a jestli odpovídá cena.
Nejdřív si zjistěte:
Protože dobrá koupě nemovitosti nezačíná podpisem rezervace.
Začíná tím, že víte, co vlastně kupujete.
Naďa Vanišová
11 let praxe
Reality Vanišová – komplexní realitní služby.
