Chtěla také platbu za půdu, kterou nájemkyně nikdy neužívala.
A to nebylo zdaleka všechno.
Klientka se na mě obrátila krátce před koncem nájemního vztahu.
Nechtěla se hádat s pronajímatelkou.
Chtěla pouze vědět, co skutečně musí zaplatit, co může požadovat zpět a co má být před ukončením nájmu vypořádáno.
PŘÍPADOVÁ STUDIE
Když se blíží konec nájmu a teprve tehdy se ukáže, co všechno je potřeba vypořádat
Audit nájemní smlouvy odhalil nejasné platby, problematická ustanovení i podmínku, která byla v rozporu se zákonem
Anonymizovaný případ z praxe Reality Vanišová
Nájemní smlouva může několik let působit jako běžný a bezproblémový dokument.
Skutečné problémy se ale často objeví až ve chvíli, kdy se nájemní vztah blíží ke svému konci.
Začnou přicházet otázky:
Kolik má nájemce ještě doplatit?
Co se bude vyúčtovávat?
Jak bude vypořádána kauce?
Může pronajímatel požadovat další platby?
A odpovídá vůbec obsah smlouvy tomu, co po nájemci nyní požaduje?
Právě v této situaci se na mě obrátila klientka.
Nájemní vztah se blížil ke konci a klientka chtěla, aby s ní pronajímatelka jednotlivé finanční i praktické otázky řádně vypořádala.
Nechtěla se spoléhat na dojmy nebo na to, kdo co tvrdí.
Chtěla znát obsah smlouvy, svá práva a povinnosti a mít konkrétní podklad pro další jednání.
SITUACE KLIENTKY
Před ukončením nájmu se objevilo několik požadavků pronajímatelky.
Týkaly se například:
zvýšení nájemného se zpětnou účinností,
platby za prostor, který nebyl součástí nájemní smlouvy a nájemkyně jej neužívala,
jednotlivých poplatků a služeb,
nákladů souvisejících s technickým vybavením,
nábytku pronajímatelky, který měl být z ložnice odstraněn, ale odstraněn nebyl,
a také vypořádání jistoty, tedy kauce.
Na první pohled šlo o několik různých problémů.
Ve skutečnosti spolu všechny souvisely.
Protože společným jmenovatelem byla jedna otázka:
Co skutečně vyplývá z nájemní smlouvy a z právní úpravy?
PRVNÍ KROK: AUDIT NÁJEMNÍ SMLOUVY
Smlouvu jsem proto prošla bod po bodu.
Nešlo pouze o kontrolu gramatiky nebo o přečtení smlouvy „od začátku do konce“.
Prověřovala jsem zejména:
předmět nájmu,
výši nájemného,
způsob jeho případného zvyšování,
služby a zálohy,
jednotlivé poplatky,
způsob vyúčtování,
další požadované náklady,
kauci,
vybavení bytu,
práva a povinnosti obou stran,
a odkazy na právní předpisy.
Výsledkem byl audit nájemní smlouvy, na který navázal protokol se zjištěnými body a doporučeným postupem.
NAVÝŠENÍ NÁJEMNÉHO SE ZPĚTNOU ÚČINNOSTÍ
Jedním z nejvýznamnějších bodů byl požadavek pronajímatelky na navýšení nájemného za již uplynulé období.
Tento požadavek nebylo možné posoudit pouze podle toho, že pronajímatelka zvýšení požadovala.
Bylo nutné vrátit se ke smlouvě a zjistit:
zda smlouva obsahovala mechanismus zvyšování nájemného,
jakým způsobem měla být změna provedena,
od kdy měla případná změna účinky,
a zda existoval smluvní nebo jiný právní základ pro požadovaný doplatek za minulou dobu.
Zásadní tedy nebyla pouze otázka:
„Může se nájemné zvýšit?“, le také: „Od kdy může změna účinkovat a za jakých podmínek?“
Právě otázka zpětného navýšení proto byla zařazena mezi body, které bylo nutné před konečným vypořádáním nájemního vztahu vyjasnit.
POŽADAVEK NA PLATBU ZA PŮDU
Dalším požadavkem byla platba za prostor označovaný jako půda.
Při auditu jsem zjistila, že tento prostor nebyl podle předložené nájemní smlouvy součástí předmětu nájmu a nájemkyně jej zároveň neužívala.
To byla podstatná skutečnost.
Při posuzování každého požadavku je totiž potřeba nejprve určit:
Co bylo skutečně pronajato?
A teprve následně:
Jaké povinnosti se k tomuto předmětu nájmu vztahují?
Proto bylo potřeba požadavek na platbu za půdu samostatně vyjasnit a doložit.
KAUCE – USTANOVENÍ O NEÚROČENÍ
Jedním z důležitých zjištění auditu bylo také ustanovení týkající se kauce neboli jistoty.
Ve smlouvě bylo uvedeno, že jistota nebude úročena.
Toto ustanovení jsem označila jako problematické, protože je v rozporu s právní úpravou nájmu bytu.
Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku má totiž nájemce právo na úroky z peněžních prostředků, které pronajímateli poskytl jako jistotu, a to od okamžiku jejich poskytnutí.
Jinými slovy:
To, že smlouva obsahuje ustanovení „kauce se neúročí“, ještě neznamená, že nájemce o zákonné právo na úroky přichází.
Tento bod byl proto důležitou součástí auditu a následného vypořádání.
NÁBYTEK PRONAJÍMATELKY V LOŽNICI
Další praktickou otázkou bylo vybavení bytu.
V ložnici zůstal nábytek patřící pronajímatelce.
Přitom bylo předem přislíbeno, že bude odstraněn, ale k odstranění však nedošlo.
I zdánlivě malá věc může být významná, pokud byla součástí dohody při vzniku nájmu.
Proto jsem tento bod zaznamenala a zahrnula do celkového přehledu skutečností, které bylo před ukončením nájmu potřeba vyřešit.
VODNÉ A STOČNÉ
Další otázky se týkaly vodného a stočného.
Ve smlouvě byla uvedena částka za osobu.
Bylo však potřeba přesně určit, jaký charakter tato platba měla a jak měla být následně vypořádána.
U plateb za služby je důležité rozlišovat mezi:
zálohou,
skutečným nákladem
a pevně stanovenou částkou.
Právě způsob vyúčtování může mít při ukončení nájmu významný dopad na konečné finanční vypořádání.
POPLATEK ZA ÚKLID
Audit se zabýval také poplatkem za úklid.
Ve smlouvě nebylo zcela jednoznačné, jak přesně byla tato položka nastavena a jak souvisela s ostatními platbami.
Proto jsem se zaměřila na:
účel poplatku,
jeho smluvní základ,
způsob účtování,
a vztah k ostatním službám.
Cílem bylo zjistit, zda je možné jednotlivé platby jednoznačně přiřadit ke konkrétní službě nebo nákladu.
VYÚČTOVÁNÍ SLUŽEB
Významným bodem bylo také vyúčtování služeb.
Při skončení nájmu je potřeba mít jasno v tom:
jaké služby byly hrazeny formou záloh,
za jaké období,
jak byly vypočteny skutečné náklady,
a jak bude vypořádán případný přeplatek nebo nedoplatek.
Nejasnosti v této oblasti mohou vést ke sporům právě v okamžiku, kdy se obě strany snaží nájemní vztah uzavřít.
KOMÍN A SPOLEČNÁ ELEKTŘINA
Ve smlouvě byly uvedeny také další položky, například náklady související s komínem a společnou elektřinou.
U těchto položek jsme se zaměřili na jejich charakter a smluvní základ.
Nestačí totiž pouze uvést konkrétní částku.
Je potřeba vědět:
Co přesně tato částka představuje?
Jaký náklad pokrývá?
A na základě čeho jej má hradit nájemce?
KOTEL A VÝMĚNA VODOMĚRŮ
Dalšími body byly náklady související s kotlem a výměnou vodoměrů.
U těchto položek bylo potřeba rozlišovat různé typy nákladů a jejich charakter.
Ne každý náklad, který vznikne v souvislosti s užíváním nemovitosti, je automaticky nákladem nájemce.
Proto bylo nutné jednotlivé položky posuzovat samostatně a ve vztahu ke smlouvě i příslušné právní úpravě.
USTANOVENÍ 100 Kč/m²
Audit se zabýval také ustanovením pracujícím s částkou 100 Kč/m².
Zde bylo potřeba především zjistit, co tato částka představuje a jaký konkrétní náklad má pokrývat.
Opět se ukázalo, že samotná výše částky není dostatečnou informací.
Rozhodující je: účel platby + její smluvní základ + způsob účtování.
ODKAZ NA ZRUŠENÝ PRÁVNÍ PŘEDPIS
Ve smlouvě byl také nalezen odkaz na právní předpis, který již nebyl aktuální.
Sám o sobě tento nález neznamená automatickou neplatnost celé nájemní smlouvy.
Je však důvodem k důkladnější kontrole jednotlivých ustanovení a k ověření, zda jejich obsah odpovídá aktuální právní úpravě.
PROTOKOL Z AUDITU
Po dokončení auditu jsem jednotlivé body převedla do samostatného protokolu.
Ten nesloužil pouze jako seznam „chyb“.
U každého bodu bylo potřeba rozlišit:
CO BYLO ZJIŠTĚNO
Konkrétní ustanovení smlouvy nebo konkrétní požadavek.
PROČ JE TO DŮLEŽITÉ
Jaký může mít bod praktický nebo finanční dopad.
CO JE POTŘEBA VYJASNIT
Jaké informace, dokumenty nebo vysvětlení jsou potřebné.
JAKÝ JE DOPORUČENÝ POSTUP
Co může klientka dále požadovat nebo s pronajímatelkou projednat.
NEŠLO O HLEDÁNÍ KONFLIKTU
Smyslem auditu nebylo označit pronajímatelku za „špatnou“ ani automaticky zpochybnit všechny její požadavky.
Cílem bylo vytvořit věcný podklad pro vypořádání nájemního vztahu.
Rozdíl je zásadní.
Místo: „Tohle platit nechci.“
se dá jednat způsobem: „Toto je požadavek, toto je ustanovení smlouvy, toto je skutečný stav. Pojďme si vyjasnit, jaký je základ této platby a jak má být vypořádána.“
Takový postup je pro obě strany srozumitelnější.
CO KLIENTKA ZÍSKALA
Výsledkem nebyla pouze kontrola dokumentu.
Klientka získala:
podrobný audit nájemní smlouvy
identifikaci nejasných a problematických ustanovení
upozornění na ustanovení o neúročení kauce
posouzení požadavku na zpětné zvýšení nájemného
posouzení požadavku na platbu za prostor mimo předmět nájmu
zaznamenání otázky neodstraněného nábytku
kontrolu jednotlivých poplatků a služeb
přehled otázek k vyúčtování
protokol z auditu
konkrétní podklad pro jednání s pronajímatelkou
lepší přehled o tom, co je potřeba před ukončením nájmu vypořádat
HLAVNÍ POUČENÍ
Nájemní smlouva není pouze dokument, který podepíšete při převzetí klíčů.
Je základem celého nájemního vztahu.
Její skutečný význam se může projevit až ve chvíli, kdy nájem končí.
Tehdy se mohou objevit otázky týkající se:
nájemného,
jeho případného zvýšení,
služeb,
vyúčtování,
dalších poplatků,
vybavení bytu,
předmětu nájmu,
kauce a jejích úroků
a konečného finančního vypořádání.
CO SI Z TOHOTO PŘÍPADU ODNÉST?
Pokud po vás pronajímatel před skončením nájmu požaduje další platbu, neznamená to automaticky, že ji musíte zaplatit.
Stejně tak ale není správné automaticky předpokládat opak.
Nejdříve je potřeba zjistit:
Co říká nájemní smlouva?
Co bylo skutečně předmětem nájmu?
Co bylo sjednáno?
Jaký je charakter konkrétní platby?
Kdy a jak mohla vzniknout povinnost ji zaplatit?
A odpovídá dané ustanovení aktuální právní úpravě?
Teprve potom je možné kvalifikovaně řešit konečné vypořádání.
ZÁVĚR
Tento případ ukázal, že problém nemusí být pouze v jedné konkrétní částce.
Může být ukrytý v kombinaci několika zdánlivě drobných ustanovení a požadavků.
V tomto případě jsem proto neřešila jednotlivé otázky izolovaně.
Provedla jsem komplexní audit nájemní smlouvy, jednotlivé nálezy jsem zpracovala do protokolu a vytvořila tak klientce podklad, se kterým mohla přistoupit k jednání o vypořádání nájemního vztahu věcně a s větší jistotou.
Protože někdy není největším problémem samotná částka.
Největším problémem je, když není jasné, na základě čeho ji má jedna strana platit a druhá požadovat.
AUDIT NÁJEMNÍ SMLOUVY
Nejen před podpisem.
Audit může dávat smysl také v průběhu nájmu nebo před jeho ukončením, zejména pokud vzniknou pochybnosti o nájemném, službách, dalších platbách, kauci nebo povinnostech jedné ze stran.
Naďa Vanišová
Reality Vanišová
Nečekám, co přijde, hledám, co dává smysl.
Poznámka
Případová studie je anonymizovaná. Osobní údaje, identifikační údaje nemovitosti a další informace umožňující identifikaci účastníků byly změněny nebo vynechány. Text popisuje postup a zjištění auditu konkrétního nájemního případu a nepředstavuje individuální právní stanovisko ani právní službu poskytovanou advokátem.
