Je v Česku realitní krize?

Co se právě děje na trhu a co to znamená pro prodávající i kupující

Když se dnes mluví o realitním trhu, často slyšíme dvě protichůdné informace. Na jedné straně ceny nemovitostí stále rostou a na druhé straně se mluví o dražších hypotékách, opatrnějších kupujících a nemovitostech, které zůstávají v nabídce déle, než jejich majitelé očekávali.

Jak to tedy skutečně je?

Jsme na začátku realitní krize, nebo se trh pouze mění?

Současnou situaci bych neoznačovala za plošnou realitní krizi. To ale neznamená, že můžeme vývoj trhu podceňovat. Podmínky se mění a jejich dopad pocítí jak prodávající, tak lidé, kteří hledají vlastní bydlení.

Právě teď se podle mě stále více ukazuje jeden důležitý rozdíl, a to, že prodat nemovitost a pouze ji inzerovat jsou dvě úplně odlišné věci.

Ceny nemovitostí rostou.

Znamená to ale, že se dobře prodávají?

Tohle je jedna z nejdůležitějších věcí, kterou je potřeba pochopit.

Cena uvedená v inzerátu není totéž jako cena, za kterou se nemovitost skutečně prodá. Ani rostoucí ceny automaticky neznamenají, že se prodává rychleji nebo že je více kupujících.

Prodávající často vychází z nabídkových cen podobných bytů v okolí, jenže za kolik se nemovitosti nabízejí a za kolik se skutečně prodávají, mohou být dvě rozdílné věci.

Do toho vstupují úrokové sazby, dostupnost hypoték, příjmy domácností i množství konkurenčních nabídek.

Kupující dnes musí pečlivěji počítat. Pokud má na výběr z několika podobných nemovitostí, může si dovolit více zvažovat, vyjednávat a odmítnout nabídku, která mu nedává smysl.

Pro prodávajícího z toho plyne jednoduché poučení. Nestačí se podívat, za kolik soused nabízí podobný byt. Důležité je vědět, za kolik se srovnatelné nemovitosti skutečně prodaly, jaká je aktuální konkurence a kolik jsou kupující ochotni zaplatit právě dnes.

Hypotéky ovlivňují rozhodování kupujících

Dalším významným faktorem je financování.

Podle Swiss Life Hypoindexu dosáhla průměrná nabídková sazba hypoték v říjnu 2026 hodnoty 5,79 %. Průměrná sazba skutečně sjednaných nových hypoték podle ČBA Hypomonitoru činila v srpnu 5 %. Jde o rozdílné ukazatele, ale oba připomínají, že financování bydlení není levné.

Co to znamená v praxi?

Stejná výše úvěru může při vyšší úrokové sazbě znamenat vyšší měsíční splátku a proto někteří zájemci musí hledat levnější nemovitost, zvýšit vlastní vklad nebo nákup odložit.

To však neznamená, že všichni kupující zmizeli. Znamená to, že je potřeba mnohem lépe pracovat s jejich možnostmi, potřebami a motivací.

Tady začíná práce, kterou samotný inzerát nikdy neudělá.

Prodat nemovitost dnes vyžaduje víc než zveřejnit inzerát

Představte si, že máte byt na prodej.

Necháte ho nafotit, připravíte popis, zveřejníte nabídku na realitním portálu a čekáte na telefonáty. Možná přijdou, možná bude několik prohlídek, ale nakonec se nikdo nerozhodne koupit.

Co potom?

Snížíte cenu? Počkáte další měsíc? Změníte fotografie? Nebo začnete přemýšlet, jestli není problém v samotné nemovitosti?

V této chvíli se ukazuje, zda byl prodej od začátku promyšlený, nebo zda se pouze čekalo, co trh přinese.

Inzerát na Sreality.cz nemovitost sám o sobě neprodá. Je pouze jedním z nástrojů prodeje.

Inzerát může nemovitost představit, přivést zájemce a vyvolat první kontakt. Nemůže ale sám správně vyhodnotit jejich motivaci, vést vyjednávání, reagovat na námitky, řešit pochybnosti ani dovést kupujícího k rozhodnutí.

To musí udělat člověk.

A čím náročnější je situace na trhu, tím větší význam mají jeho zkušenosti, obchodní dovednosti a schopnost správně reagovat.

Prodejní strategie není jen správně nastavená cena

Když mluvím o prodejní strategii, nemyslím tím pouze určit cenu a zveřejnit nabídku.

Strategie začíná ještě před samotnou inzercí.

Je potřeba zjistit, co se vlastně prodává, jaké jsou přednosti nemovitosti, jaké má případné nedostatky, kdo by mohl být jejím kupujícím a s jakými alternativami bude nabídka soutěžit.

Je nutné prověřit právní a technickou stránku, připravit podklady, zvolit vhodný způsob prezentace a nastavit cenu tak, aby odpovídala situaci na trhu i cíli prodávajícího.

Potom přichází další část - práce se zájemci.

Kdo na prohlídku skutečně přišel? Co mu na nemovitosti vyhovuje? Co mu vadí? Proč váhá? Je problém v ceně, financování, dispozici, nebo potřebuje pouze další informace?

To všechno jsou důležité signály.

Zkušený prodejce je umí vyhodnotit a podle nich upravovat další postup. Nezkušený může na stejnou situaci reagovat tak, že začne bez rozmyslu snižovat cenu, případně bude čekat, že se objeví někdo, kdo jeho nabídku přijme přesně tak, jak ji nastavil.

Rozdíl přitom může představovat nejen délku prodeje, ale také konečný výsledek.

Dobrá prodejní strategie nezaručuje prodej za každou cenu. Pomáhá ale omezit zbytečné chyby, správně pracovat s poptávkou a vytvořit co nejlepší podmínky pro úspěšný obchod.

Prodávat vlastní nemovitost neznamená automaticky umět ji prodat

Majitel svou nemovitost zná. Ví, co do ní investoval, co na ní má rád a kolik úsilí ho stála.

To je přirozené. Zároveň je ale právě tato osobní vazba někdy překážkou.

Prodávající může vnímat připomínky zájemce jako nespravedlivou kritiku. Může odmítnout nabídku, která by za daných okolností byla rozumná, nebo naopak přistoupit na nevýhodné podmínky, protože chce mít celý proces co nejrychleji za sebou.

K tomu připočtěme právní dokumentaci, kontrolu financování, vyjednávání o podmínkách, koordinaci smluv a předání nemovitosti.

Prodej není jen o tom najít člověka, který chce koupit. Je také o tom bezpečně a správně celý obchod dokončit.

Samozřejmě existují majitelé, kteří svou nemovitost prodají sami a zvládnou to dobře. Není pravda, že každý soukromý prodej musí dopadnout špatně. Stejně tak ale není pravda, že pouhé zveřejnění nabídky a několik prohlídek představují kompletní prodejní službu.

Rozhodující jsou schopnosti, příprava a zkušenosti člověka, který obchod řídí.

Co by měl vědět prodávající?

Pokud uvažujete o prodeji bytu nebo domu, nedoporučovala bych automaticky čekat na další růst cen. Stejně tak není důvod prodávat pod cenou jen proto, že se někde objeví zpráva o krizi.

Rozhodující je konkrétní nemovitost, její lokalita, stav, právní situace a aktuální poptávka.

Největší chybou může být nastavení ceny pouze podle vlastních představ.

Pokud je cena od začátku příliš vysoká, může nemovitost ztrácet pozornost zájemců. Následné snižování ceny pak nemusí přinést stejný efekt, jako kdyby byla nabídka správně připravena hned na začátku.

Před zahájením prodeje proto doporučuji prověřit dokumentaci, technický stav, právní omezení, konkurenční nabídky i skutečně dosažené ceny. Teprve potom rozhodnout o ceně a strategii.

Ne každá nemovitost potřebuje slevu. Každá ale potřebuje realistické vyhodnocení trhu a promyšlený postup.

A co kupující?

Ani kupující by neměli automaticky předpokládat, že když počkají několik měsíců, ceny výrazně klesnou.

Takový vývoj není zaručený. V některých lokalitách může být nabídka omezená a kvalitní nemovitosti si mohou svou cenu udržet. Jinde může být prostor pro vyjednávání větší, zejména u předražených nemovitostí nebo nabídek, které se prodávají delší dobu.

Kupující by se proto měli zaměřit především na tři věci:

Finanční připravenost. Znát svůj rozpočet, prověřit možnosti financování a počítat s dalšími náklady.

Skutečnou hodnotu nemovitosti. Porovnávat nejen nabídkové ceny, ale pokud možno i realizované prodeje.

Právní a technický stav. Prověřit dokumentaci, případná omezení, plánované investice domu a další okolnosti, které mohou ovlivnit budoucí náklady.

Levnější nemovitost nemusí být výhodnější. Pokud potřebuje rozsáhlou rekonstrukci nebo má právní či technické problémy, může se původně výhodná koupě výrazně prodražit.

I na straně kupujícího má zkušený realitní odborník své místo. Nejen při hledání nemovitosti, ale také při prověřování nabídky, vyjednávání podmínek a koordinaci celého obchodu.

A co nájemní bydlení?

Vývoj prodejního trhu ovlivňuje také rozhodování o nájemním bydlení, ale ne přímočaře.

Člověk, který si nemůže dovolit vlastní bydlení, může zůstat déle v nájmu. To může podporovat poptávku po pronájmech. Neznamená to však, že nájmy porostou všude stejně. Záleží na lokalitě, nabídce bytů, kupní síle nájemníků a kvalitě konkrétní nemovitosti.

Pro pronajímatele je důležité správně nastavit nájemné, prověřit zájemce a mít kvalitně připravenou nájemní smlouvu. Příliš vysoké nájemné může prodloužit dobu hledání nájemníka a výsledný výnos naopak snížit.

Jsme tedy v realitní krizi?

Současnou situaci bych popsala spíše jako trh, na kterém se potkávají vysoké ceny nemovitostí, dražší financování a rozdílná situace v jednotlivých lokalitách.

To, že ceny neklesají, ještě neznamená, že je bydlení dostupné. A to, že se některé nemovitosti prodávají pomaleji, ještě neznamená, že se zastavil celý realitní trh.

Jedno je ale podle mě jisté, čím náročnější je trh, tím méně prostoru zbývá pro náhodu a amatérský přístup k prodeji.

V době, kdy se kupující rozhodují snadněji, může někdy stačit nabídnout zajímavou nemovitost za odpovídající cenu. Když jsou ale kupující opatrnější, financování nákladnější a konkurence větší, začíná být mnohem důležitější způsob, jakým se prodej připraví a řídí.

Inzerát je začátek komunikace s trhem. Není to prodejní strategie.

Fotografie přitáhnou pozornost. Správná cena pomůže přivést zájemce. Ale teprve znalost trhu, obchodní dovednosti, promyšlené vyjednávání a schopnost dovést celý proces do úspěšného konce dávají prodeji skutečný směr.

To je rozdíl, který může být v konečném výsledku velmi podstatný.

Protože nemovitost se neprodává tím, že ji vystavíme na internetu. Prodává se tím, že dokážeme správně připravit a řídit celý obchod.

Právě na tom bude podle mě v následujících měsících záležet stále více.

Naďa Vanišová

+420 603 401 054