Než nemovitost prodám, nejdříve prověřím, jestli ji lze bezpečně prodat.
Nezačínám prodej nemovitosti inzercí, začínám auditem.
Protože existuje něco, co si mnoho prodávajících vůbec neuvědomuje.
To, že s nemovitostí žijete desítky let a všechno vám připadá v pořádku, ještě neznamená, že je z právního, technického nebo obchodního pohledu všechno v pořádku.
Nečekám, až se problém objeví během prodeje, ale snažím se ho odhalit ještě předtím, než nemovitost nabídneme trhu.
Co všechno může být jinak, než si prodávající myslí
Projekt, který prodávající koupil, nemusí automaticky znamenat, že má kupující právo jej dál používat.
Stavební povolení nemusí znamenat, že je vše stále platné a použitelné.
Přístavba může fyzicky existovat desítky let, ale její právní stav může být jiný.
Parkovací místo může být prezentováno jako „vaše“, přestože jde pouze o právo užívání.
Příjezdová cesta může být samozřejmostí v každodenním životě, ale právně nemusí být přístup dostatečně zajištěný.
Byt může mít sklep, terasu nebo předzahrádku, ale jejich právní režim nemusí odpovídat tomu, jak je všichni v domě běžně užívají.
SVJ může připravovat zásadní rekonstrukci domu.
Pozemek může vypadat jako ideální stavební parcela, ale jeho využitelnost může být omezena.
Někdy může být problém i v něčem, co prodávající vůbec neměl důvod považovat za problém.
Ne proto, že by chtěl někoho uvést v omyl, ale jednoduše proto, že to sám nevěděl.
Proto před prodejem prověřuji nejen to, co mi prodávající řekne, ale také to, co je potřeba ověřit.
Prověřuji například 
vlastnické vztahy a právní omezení
zástavní práva a věcná břemena
skutečný stav nemovitosti ve vztahu k dostupné dokumentaci
stavební dokumentaci a její návaznosti
projekty a související licenční oprávnění
stavební povolení a další relevantní dokumenty
způsob užívání nemovitosti
přístup k nemovitosti a právní zajištění přístupu
pozemky související s nemovitostí
parkovací stání, sklepy, terasy, předzahrádky a další příslušenství
SVJ, plánované investice a dostupné informace o hospodaření
nájemní vztahy, pokud je nemovitost pronajímána
informace, které mohou mít význam pro budoucího kupujícího
a další skutečnosti podle konkrétní nemovitosti.
Ne každá nemovitost potřebuje stejný rozsah prověření.
Proto audit přizpůsobuji konkrétní nemovitosti a její situaci.
Proč to dělám
Protože nechci, aby se problém objevil až poté, co
najdeme kupujícího,
podepíšeme rezervační smlouvu,
kupující začne vyřizovat hypotéku,
banka začne kontrolovat dokumentaci
a najednou zjistíme, že něco nesedí.
To je přesně ten okamžik, kdy se z malé administrativní nesrovnalosti může stát velký problém a někdy také důvod, proč obchod padne.
Proč audit chrání prodávajícího
Prodávajícímu dává možnost zjistit případné problémy dříve, než se jeho nemovitost dostane na trh.
Může tak mít čas chybu opravit, doplnit dokumentaci, vyřešit právní vztahy, ověřit skutečný stav, případně upravit způsob, jakým bude nemovitost prezentována.
Prodávající přesněji ví, co prodává.
Proč audit ale chrání také kupujícího
Kupující si nekupuje pouze čtyři stěny, zahradu nebo výhled.
Kupuje také právní a faktický stav nemovitosti.
Nechci, aby kupující zjistil zásadní skutečnost až po podpisu smlouvy.
Chci, aby měl možnost rozhodnout se na základě co nejúplnějších a pravdivých informací, protože férový obchod podle mě neznamená, že musí být spokojení všichni za každou cenu. Znamená to, že obě strany vědí, do čeho vstupují.
Někdy audit odhalí něco, co překvapí i mě.
Může se ukázat, že něco, co prodávající považoval za samozřejmost, samozřejmé vůbec není.
Projekt nemusí být automaticky převoditelný.
Přístavba nemusí být právně v pořádku.
Pozemek nemusí být využitelný tak, jak se předpokládalo.
Parkovací místo nemusí být vlastnictvím.
Přístup nemusí být dostatečně právně zajištěný.
Nebo může existovat jiná skutečnost, která může ovlivnit cenu, financování, převod nebo budoucí užívání nemovitosti.
Proto je lepší problém objevit před prodejem než po něm.
Neprodávám jen nemovitost, prověřuji rozhodnutí.
Tohle je moje filozofie.
Nechci být makléř, který pouze připraví nemovitost na fotografování, zveřejní inzerát a čeká, kdo přijde.
Chci vědět
Co skutečně prodáváme.
V jakém je to stavu.
Co může být pro kupujícího důležité.
Jaká rizika obchod přináší.
Co můžeme vyřešit ještě předtím, než se objeví první zájemce.
Čím více věcí odhalíme před prodejem, tím méně nepříjemných překvapení čeká obě strany během obchodu.
Nejdříve prověřím.
Potom nastavím strategii.
A teprve potom prodávám.
AUDIT PRODEJNOSTI NEMOVITOSTI
Nejde jen o to nemovitost prodat. Jde o to prodat ji správně, transparentně a bezpečně.
Pro prodávajícího, pro kupujícího a koneckonců i pro mě jako realitního profesionála.
Naďa Vanišová
Reality Vanišová – neprodávám naslepo
+420 603 401 054
