Výpočet slevy u nemovitosti zatížené věcným břemenem (služebností) není pevně daný určeným procentem. Sleva se odvíjí od toho, jak moc břemeno omezuje užívání nebo výnos z nemovitosti. Níže přehledný postup, jak se k tomu racionálně dopočítat.
Základní princip Hodnota nemovitosti s věcným břemenem: Tržní hodnota bez břemene, hodnota věcného břemene, sleva = hodnota věcného břemene.
Klíčové je tedy správně určit hodnotu toho břemene.
Jak určit hodnotu věcného břemene
Záleží na typu břemene:
a) Doživotní užívání (služebnost bytu / dožití).
Nejčastější případ. Výpočet se obvykle dělá jako roční obvyklé nájemné × počet let užívání (dle očekávané délky života)
Postup:
1. Zjistíme obvyklé tržní nájemné za rok
2. Odhadneme počet let (dle věku oprávněné osoby – používají se úmrtnostní tabulky)
3. Vynásobíme
4. Výsledek diskontujeme (protože jde o budoucí hodnotu)
Zjednodušený vzorec: Hodnota břemene = roční nájem × koeficient podle věku
Například: Nájem: 15 000 Kč měsíčně je ročně 180 000 Kč, oprávněná osoba má 75 let, koeficient např. 6–8: 180 000 × 7 = 1 260 000 Kč sleva
b) Právo průchodu / průjezdu
Zde se sleva odhaduje podle snížení využitelnosti pozemku, omezení stavby, snížení soukromí. Typicky: 5–20 % z hodnoty dotčené části pozemku, někdy pevná částka dle znaleckého posudku.
c) Inženýrské sítě
Hodnota se odvíjí od ochranného pásma, nemožnosti stavět, omezení budoucího využití. Často: 5–15 % hodnoty pozemku v pásmu
Profesionální metoda (znalecký přístup)
Znalci používají: Diskontované cash flow (DCF), kapitalizaci výnosu, tabulky průměrné délky života (ČSÚ), úrokovou míru 3–5 %
Vzorec při diskontování: VB = sum frac{Roční užitek}{(1+r)^t}, kde r = diskontní sazba a t = počet let
Orientační procentní slevy z praxe
Typ břemene, obvyklá sleva
Pozor: U mladší osoby s doživotním užíváním může být nemovitost prakticky neprodejná.
Praktický příklad
Hodnota domu bez břemene: 6 000 000 Kč, doživotní užívání, osoba 78 let, roční nájemní hodnota 200 000 Kč
Koeficient: 6 → 200 000 × 6 = 1 200 000 Kč, odhadovaná cena se zatížením 6 000 000 − 1 200 000 = 4 800 000 Kč
Co má největší vliv na výši slevy
Pokud zvažujete prodej nemovitosti na které vázne věcné břemeno, ráda Vám vypočítám slevu. Nenechte se ošidit nabídkou spekulantů nebo pochybných výkupců nemovitostí, kteří Vám nabídnou kupní cenu mnohem nižší, než můžete požadovat.
