SPRÁVA PRONÁJMŮ U REALITY VANIŠOVÁ

Pronajímat nemovitost neznamená pouze inkasovat nájemné.

Dobře fungující pronájem vyžaduje průběžnou kontrolu nájemníka, nemovitosti, smluvních povinností, plateb, oprav i termínů.

Správa pronájmu u Reality Vanišová je služba pro majitele, kteří nechtějí řešit každý problém s nájemníkem sami.

Nemovitost průběžně kontrolujeme, komunikujeme s nájemníkem, řešíme běžné opravy i havarijní situace a hlídáme důležité termíny a povinnosti.

A především:

• Jeden majitel.
• Jeden nájemník.
• Jeden přidělený správce.

U Reality Vanišová má majitel i nájemník svého konkrétního přiděleného správce, který zná konkrétní nemovitost, nájemní vztah i jeho historii.

Neřešíte pokaždé svou nemovitost s někým jiným.

Nemusíte znovu vysvětlovat, co se stalo, kdo co řešil a jaký je aktuální stav.

Váš správce zná váš byt, vašeho nájemníka, dokumentaci i dosavadní řešení.

Komunikace má konkrétního člověka a konkrétní odpovědnost.

Je to jiný model než u některých velkých korporátních realitních kanceláří a správcovských společností, kde se kontaktní osoba může v průběhu nájmu měnit a majitel nebo nájemník musí svou situaci opakovaně vysvětlovat.

U nás je princip jednoduchý:

JEDEN SPRÁVCE. JEDNA KOMUNIKACE. DLOUHODOBÁ PÉČE.

⸻

1. Ověření nájemníka před uzavřením nájemní smlouvy

Výběr nájemníka nekončí tím, že se nám někdo na prohlídce líbí.

Před doporučením nájemníka prověřujeme dostupné informace relevantní pro uzavření nájemního vztahu, zejména:

• identitu zájemce,
• jeho základní osobní a kontaktní údaje,
• účel nájmu a počet osob, které budou nemovitost užívat,
• deklarovaný zdroj příjmů a schopnost hradit nájemné,
• předchozí nájemní zkušenosti, pokud je lze relevantně ověřit,
• dostupné veřejné evidence a informace související s platební spolehlivostí,
• případná rizika spojená s uzavřením nájemního vztahu.

Prověřování probíhá v rozsahu, který je právně přípustný a přiměřený účelu nájmu.

Cílem není hledat „dokonalého nájemníka“. Cílem je minimalizovat zbytečná rizika ještě před podpisem smlouvy.

⸻

2. Příprava nájemní smlouvy

Nájemní vztah musí mít jasná pravidla od začátku.

Připravujeme nájemní dokumentaci odpovídající konkrétní nemovitosti a dohodnutým podmínkám nájmu.

Nájemní smlouva vychází z občanského zákoníku a upravuje zejména:

• přesné označení pronajímané nemovitosti,
• účel nájmu,
• výši nájemného,
• splatnost nájemného,
• způsob úhrady,
• výši a podmínky jistoty,
• způsob úhrady služeb,
• počet osob užívajících byt,
• práva a povinnosti pronajímatele a nájemníka,
• odpovědnost za běžnou údržbu a drobné opravy,
• podmínky užívání nemovitosti,
• podmínky vstupu pronajímatele či správce do bytu,
• podmínky ukončení nájmu,
• předávací proces,
• další specifická ujednání podle konkrétní nemovitosti.

Součástí procesu je také předávací dokumentace.

⸻

3. Předání nemovitosti

Při předání evidujeme skutečný stav nemovitosti.

Kontrolujeme například:

• stav vybavení,
• stav zařízení,
• počet a stav klíčů,
• stavy měřidel,
• případné vady a poškození,
• vybavení předávané s bytem,
• fotodokumentaci.

Předávací protokol není formalita, je to důležitý podklad pro celý nájemní vztah.

⸻

4. Průběžná kontrola stavu bytu

Správa pronájmu nekončí podpisem smlouvy.

V průběhu nájmu sledujeme stav nemovitosti a podle sjednaných podmínek provádíme kontrolní prohlídky.

Kontrola může zahrnovat například:

• celkový stav bytu,
• stav vybavení,
• případné poškození,
• známky zanedbané údržby,
• technický stav dostupných částí nemovitosti,
• případné závady, které vyžadují řešení.

Kontroly samozřejmě probíhají v souladu s právy nájemníka a podmínkami nájemní smlouvy.

Cílem není nájemníka kontrolovat pro kontrolu samotnou.

Cílem je zachytit problém včas – dokud je řešitelný jednoduše a levněji.

⸻

5. Řešení oprav

Nájemník nemusí kvůli každé závadě hledat majitele.

Pokud vznikne problém, nájemník kontaktuje svého přiděleného správce a my řešíme další postup.

Podle charakteru závady:

• vyhodnotíme její naléhavost,
• zjistíme rozsah problému,
• kontaktujeme odpovědnou osobu nebo řemeslníka,
• koordinujeme termín opravy,
• komunikujeme s nájemníkem,
• informujeme pronajímatele,
• kontrolujeme dokončení opravy.

U větších oprav postupujeme podle dohody s pronajímatelem a podle jeho schválení.

⸻

6. Havarijní situace

Porucha vody, topení, elektřiny nebo jiné neočekávané situace nepočkají na pracovní dobu.

Proto je součástí správy také řešení havarijních záležitostí podle jejich naléhavosti.

Řešíme například:

• havárie vody,
• úniky vody,
• problémy s topením,
• závažné technické poruchy,
• poškození způsobené havárií,
• další situace vyžadující rychlý zásah.

V případě havárie je prioritou zabránit dalším škodám a zajistit co nejrychlejší řešení.

⸻

7. Kontrola plateb

Sledujeme plnění základních finančních povinností nájemníka.

Kontrolujeme zejména:

• úhradu nájemného,
• úhradu sjednaných záloh,
• případné nedoplatky,
• ermíny splatnosti.

Pokud nastane problém s platbou, řešíme jej s nájemníkem bez zbytečného odkladu.

Majitel nemusí čekat, až zjistí problém náhodou.

⸻

8. Roční vyúčtování služeb

Součástí péče o pronajímanou nemovitost je také administrace spojená s vyúčtováním služeb podle konkrétního režimu nemovitosti.

Hlídáme potřebné podklady, komunikaci a předání vyúčtování nájemníkovi.

Podle konkrétního nastavení správy zajišťujeme také komunikaci se SVJ, dodavateli nebo dalšími subjekty souvisejícími s provozem nemovitosti.

⸻

9. Komunikace s nájemníkem

Nájemník ví, komu volat.

Nájemník má po dobu správy svého konkrétního přiděleného správce.

Nemusí pokaždé hledat jiný kontakt ani znovu vysvětlovat situaci člověku, který ji řeší poprvé.

Řešíme například:

• dotazy k nájemní smlouvě,
• závady v bytě,
• opravy,
• předávání dokumentů,
• vyúčtování,
• změny kontaktních údajů,
• organizační záležitosti,
• ukončení nájmu,
• předání nemovitosti.

A stejně tak majitel.

Majitel komunikuje se svým přiděleným správcem, který zná jeho nemovitost a její historii.

Majitel tak není nucen:

• opakovaně vysvětlovat stejný problém,
• hledat, kdo má jeho nemovitost právě na starosti,
• přeposílat dokumenty různým pracovníkům,
• zjišťovat, co už bylo vyřešeno,
• řešit každou jednotlivou zprávu, telefonát nebo požadavek.

Jeden správce znamená kontinuitu.

Správce zná nemovitost, nájemníka, smlouvu, historii oprav i předchozí komunikaci.

To je důležitá součást dlouhodobé správy.

⸻

10. Ukončení nájmu

Když nájemník odchází, práce nekončí.

Hlídáme:

• termín ukončení nájmu,
• předání nemovitosti,
• stav bytu,
• stavy měřidel,
• klíče,
• případné škody nebo závady,
• vypořádání jistoty podle konkrétní situace,
• potřebnou dokumentaci.

Stav nemovitosti při odchodu porovnáváme s dokumentací z počátku nájmu.

⸻

11. Příprava bytu pro dalšího nájemníka

Naším cílem je, aby mezi dvěma nájemními vztahy nevznikala zbytečná prodleva.

Po odchodu nájemníka vyhodnotíme stav nemovitosti a zajistíme potřebnou přípravu.

Podle potřeby:

• zajistíme úklid,
• odstranění závad,
• drobné opravy,
•  malování,
• servis vybavení,
• další práce potřebné k uvedení bytu do odpovídajícího stavu.

Novému nájemníkovi předáváme byt čistý, uklizený, funkční a v odpovídajícím stavu.

Nečekáme, až se z drobné závady stane problém.

⸻

12. Nový nájemník bez zbytečné prodlevy

Odchod jednoho nájemníka automaticky neznamená dlouhé období bez příjmu.

Pokud je nájem ukončen, připravujeme další pronájem tak, aby mohl nový nájemní vztah navázat co nejplynuleji.

Řešíme:

• přípravu nabídky,
• prezentaci nemovitosti,
• komunikaci se zájemci,
• prohlídky,
• výběr nájemníka,
• jeho prověření,
• smluvní dokumentaci,
• předání bytu.

Cílem je minimalizovat zbytečné období, kdy nemovitost nevytváří příjem.

⸻

13. Evidence a dokumentace

U každé spravované nemovitosti průběžně evidujeme důležité informace.

Typicky jde o:

• nájemní smlouvu,
• předávací protokoly,
• fotodokumentaci,
• informace o platbách,
• dokumentaci k opravám,
• ervisní záznamy,
• vyúčtování,
• komunikaci související s důležitými událostmi,
• dokumentaci k ukončení nájmu.

Majitel tak nemusí dohledávat, co se před několika měsíci řešilo.

⸻

14. Řešení problémů dříve, než narostou

Správa nemovitosti není pouze o tom, že se čeká, až někdo zavolá.

Důležitá je prevence.

Proto sledujeme například:

• opakující se závady,
• stav vybavení,
• platební disciplínu,
• termíny,
• potřebu údržby,
• stav nemovitosti při kontrolách,
• blížící se konec nájemního vztahu.

Problém, který se řeší včas, bývá zpravidla jednodušší než problém, který se několik měsíců přehlíží.

⸻

15. Co získává pronajímatel

Pronajímatel získává především čas, přehled a průběžnou kontrolu nad svou nemovitostí.

Nemusí:

• telefonovat nájemníkovi kvůli každé závadě,
• hledat řemeslníka,
• organizovat opravy,
• řešit havárie,
• kontrolovat každý termín,
• organizovat předávání bytu,
• řešit každou změnu mezi nájemníky,
• hledat nového nájemníka po každém ukončení nájmu,
• osobně koordinovat přípravu bytu.

A především:

Nemusí pokaždé hledat, kdo má jeho nemovitost na starosti.

Má svého správce, který zná jeho nemovitost a provází ji celým nájemním vztahem.

⸻

Reality Vanišová řeší správu od nájemníka až po nemovitost.

Prověřujeme.
Smluvně nastavujeme.
Kontrolujeme.
Řešíme.
Předáváme.
A znovu pronajímáme.

A po celou dobu víte, kdo je za správu vaší nemovitosti vaším kontaktem.

⸻

Správa pronájmu není jen inkaso nájemného.

Je to průběžná péče o nájemní vztah, nemovitost i zájmy pronajímatele.

Cílem není pouze obsazený byt.

Cílem je dobře fungující nájemní vztah, udržovaná nemovitost a co nejméně starostí pro jejího majitele.

Jeden správce. Jedna komunikace. Dlouhodobá péče.

Naďa Vanišová - realitní expert a správce pronájmů

11 let praxe