U starého domu získaného dědictvím prověřuji před prodejem hlavně právní stav, technický stav a daňové souvislosti.
U těchto nemovitostí bývá největší problém v tom, že skutečný stav domu neodpovídá tomu, co je v katastru nebo v dokumentaci.
1. Dědictví a vlastnictví
Je dědické řízení pravomocně skončené?
Jsou všichni vlastníci správně zapsaní v katastru?
Pokud je více dědiců, souhlasí všichni s prodejem?
Nezůstalo na nemovitosti věcné břemeno, zástava, exekuce nebo jiné omezení?
Odpovídá skutečný stav parcel a staveb zápisu v katastru?
2. Dům a katastr – velmi důležitý bod
U starých domů kontroluji zejména:
zda je dům v katastru řádně evidován,
zda odpovídá číslo popisné/evidenční,
zda jsou evidované všechny relevantní stavby,
zda skutečné hranice pozemku odpovídají katastru,
zda na pozemku nejsou stavby, přístavby nebo garáže, které nejsou právně v pořádku.
Častý problém bývá stará přístavba, garáž nebo jiná část domu existuje desítky let, ale dokumentace k ní chybí.
3. Dokumentace ke stavbě
Zjišťuji, zda a co existuje:
projektová dokumentace,
kolaudační rozhodnutí/souhlas,
stavební povolení nebo jiné dokumenty,
dokumentace skutečného provedení,
revize,
případně staré smlouvy a rozhodnutí stavebního úřadu.
Pokud dokumentace chybí, není dobré to před kupujícím „zamlčet“. Je potřeba zjistit, co přesně chybí a jak lze stav napravit nebo doložit, případně dokumentaci nechat vypracovat novou.
4. Technický stav
U starého domu před stanovením ceny prověřuji minimálně:
střechu a krovy,
vlhkost a hydroizolaci,
základy a statiku,
praskliny,
stropy,
elektroinstalaci,
vodu a odpady,
vytápění,
komín,
okna,
případný azbest,
napojení na kanalizaci/žumpu/septik,
stav studny, pokud je na pozemku.
Pro tuto kontrolu vždy přizvu certifikovaného inspektora nemovitostí, který o kontrole vypracuje protokol.
U domu po dědictví je obzvlášť důležité zjistit, co je skutečně funkční, protože dědic často nemá informace o posledních opravách ani o skrytých vadách.
5. Pozemky
Prověřuji nejen dům, ale všechny parcely:
vlastnictví,
přístup z veřejné komunikace,
věcná břemena,
druh pozemku,
územní plán,
případné ochranné režimy,
přístup a příjezd,
sítě.
Tyto prověrky dělám ve spolupráci s katastrem a stavebním úřadem.
Někdy může být hodnota starého domu výrazně více v pozemku a jeho budoucím využití než v samotné stavbě.
6. Co s nemovitostí udělá stavební úřad
Pokud je dům ve špatném stavu, zjistím, zda lze:
rekonstruovat,
přestavět,
rozšířit,
případně odstranit a postavit nový objekt.
Ale pozor na formulace typu „ideální na demolici a nový dům“. To je potřeba ověřit podle konkrétního územního plánu a dalších omezení, nikoliv pouze předpokládat.
7. Energie a PENB
Před prodejem vyřeším také povinnosti kolem průkazu energetické náročnosti budovy a případné výjimky. U velmi starých nebo neobývaných objektů je dobré to řešit předem, ne až těsně před podpisem smluv.
8. Daňové otázky po dědictví
Tady bych byla opatrná. U prodeje nemovitosti získané dědictvím může hrát roli:
kdo byl zůstavitel,
kdy nemovitost nabyl,
jak dlouho ji vlastnil,
kdy došlo k úmrtí,
zda je splněn časový test,
případně osvobození z jiného důvodu.
Daň z příjmů bych proto u konkrétního dědictví vždy nechávám posoudit podle konkrétních dat a okolností.
9. Stav domu před zveřejněním nabídky
U starého domu nedoporučuji začít tím, že se udělají fotografie a vystaví inzerát.
Lepší postup je:
Katastr → dědictví → dokumentace → stavební úřad → technický stav → pozemky a územní plán → daňové souvislosti → teprve potom cena a marketing.
A přesně tady dává smysl náš audit prodejnosti. U domu po dědictví ho stavím hlavně na otázce:
„Co musí být před prodejem prověřeno, aby kupující později nezjistil problém, který mohl být odhalen už před nabídkou?“
Audit prodejnosti nemovitosti:
https://www.nada-vanisova.cz/audit-prodejnosti-nemovitosti/
To je u starého domu často důležitější než samotné stanovení nabídkové ceny.
Naďa Vanišová
