Občanský zákoník obsahuje mnoho ustanovení na ochranu nájemce vůči pronajímateli. Jak je to ale v případě podnájemních vztahů? Vztahují se tyto ochranné ustanovení i na podnájemce?
Na první pohled by se mohlo zdát, že odpověď je negativní. Články často uvádějí, že podnájemce nemá podle občanského zákoníku žádnou ochranu vůči nájemci, a že jeho postavení je oproti nájemci znevýhodněné. Ale je to skutečně tak jednoduché? Odpověď zní ne.
Je důležité důkladně analyzovat smluvní vztah, jeho typ a práva a povinnosti z něj vyplývající.
Před zhodnocením postavení podnájemce je nutné určit, zda se jedná o skutečný podnájemní vztah. Podnájem nastává, když nájemce přenechává právo užívání bytu nebo domu třetí osobě. Avšak ne každá smlouva označená jako podnájemní je skutečně podnájemní.
Některé situace, kde je podnájem zprostředkován právnickými osobami, nemusí být považovány za skutečný podnájem. To je obvykle tehdy, když je nájemní smlouva uzavřena za účelem dalšího pronájmu, nikoli pro osobní bytovou potřebu nájemce.
Ochrana podnájemce není zcela vyloučena. I když občanský zákoník nepokrývá podnájem stejně podrobně jako nájem, aplikují se na podnájem právní úpravy užití věcí nejbližší obsahu podnájmu. Tedy i v podnájemních vztazích lze uplatnit ochranné úpravy, určené k ochraně nájemce, na vztah nájemce-podnájemce.
Posouzení, zda se jedná o podnájemní vztah, je klíčové. Nelze se spoléhat jen na formální označení smlouvy. Je nutné posoudit, jaká práva a povinnosti vznikají, a jaká ustanovení občanského zákoníku lze aplikovat.
I podnájemce má za určitých podmínek zaručenou ochranu podle občanského zákoníku, a je třeba tomu přizpůsobit výklad smlouvy a práv a povinností z ní vyplývajících.