„Nic do toho dávat nebudeme. Prodáme to tak, jak to je.“
Věta, kterou slýchám poměrně často.
Stejně často slýchávám opak:
„Musíme vymalovat, uklidit, vyklidit, opravit koupelnu a udělat hezké fotky, jinak to přece nikdo nekoupí.“
Pravda je někde mezi.
Ne každá nemovitost potřebuje před prodejem přípravu, ale téměř každá potřebuje správné rozhodnutí, co připravit, proč to připravit a kolik do toho vůbec investovat.
Tady začíná práce realitního makléře.
Nejde o to nemovitost „zkrášlit“
Cílem přípravy není vytvořit z běžného bytu luxusní apartmán a už vůbec ne zakrýt jeho skutečný stav.
Kupující si stejně při prohlídce všimne staré koupelny, oken, podlah, dispozice nebo technického stavu. Fotografie mohou přivést zájemce na prohlídku, ale samotný stav nemovitosti nakonec nezmění.
Příprava má jiný úkol:
Odstranit to, co zbytečně snižuje atraktivitu nemovitosti, a naopak zdůraznit to, co má skutečnou hodnotu.
Někdy k tomu stačí důkladný úklid a vyklizení, jindy dává smysl vymalovat a někdy je rozumné jen opravit drobnosti, které při prohlídce působí zanedbaně.
Mnohdy je nejlepší rozhodnutí neudělat vůbec nic.
Kdy nemá smysl investovat?
Představme si byt před kompletní rekonstrukcí.
Koupelna je původní, kuchyň také, podlahy mají nejlepší roky za sebou. Majitel by mohl investovat několik set tisíc korun do rekonstrukce.
Ale bude výsledná prodejní cena skutečně o několik set tisíc vyšší? A vrátí se mu čas, peníze, starosti a riziko rekonstrukce?
Ne vždy.
Kupující může být naopak člověk, který chce byt předělat podle sebe. Nová kuchyň nebo koupelna, kterou tam majitel právě zaplatil, pro něj nemusí mít žádnou přidanou hodnotu.
V takovém případě může být rozumnější prodat nemovitost v původním stavu, ale správně ji ocenit, popsat a odprezentovat.
Potom jsou nemovitosti, kde příprava smysl má:
Taková situace nastane u bytu, který má dobrý potenciál, ale při první návštěvě působí zanedbaně.
Přeplněné místnosti, osobní věci na každé ploše, špinavá okna, drobné nedodělky, nevyklizený balkon, tmavé fotografie.
Nemovitost přitom může být ve skutečnosti velmi dobrá, jen to na první pohled není vidět.
Právě první dojem je při prodeji důležitý. Ne proto, že bychom měli kupujícího „ohromit“, ale protože kupující si velmi rychle vytváří představu, zda má smysl věnovat nemovitosti další čas a peníze.
Příprava není totéž co rekonstrukce, a to je důležitý rozdíl.
Příprava na prodej může stát několik tisíc korun, zatímco rekonstrukce může stát statisíce a mezi tím je obrovský prostor pro rozumná rozhodnutí.
Například:
Vyklidit? Ano.
Pokud věci brání kupujícímu vidět prostor.
Uklidit? Ano.
Pokud nemovitost kvůli nepořádku působí hůř, než ve skutečnosti je.
Vymalovat? Možná.
Záleží na stavu, barvách a typu nemovitosti.
Opravit drobné závady? Často ano.
Pokud jde o věci, které zbytečně vyvolávají pocit zanedbanosti.
Kompletně rekonstruovat? Ne automaticky.
Každou investici je potřeba posuzovat v kontextu konkrétní nemovitosti, lokality, cílového kupujícího a očekávané prodejní ceny.
Někdy je nejlepší nechat všechno tak, jak je. Nemovitost není produkt z katalogu.
Kdy má smysl ukázat ji přesně takovou, jaká je?
Starší byt v původním stavu.
Dům před rekonstrukcí.
Nemovitost po dědictví.
Byt, který je dlouhodobě pronajatý.
Není cílem předstírat, že jde o něco jiného. Naopak, transparentní prezentace skutečného stavu může být důvodem, proč se ozve přesně ten kupující, kterému taková nemovitost dává smysl.
Takže připravovat, nebo nepřipravovat?
Za mě je špatně říct automaticky jedno nebo druhé.
Správná otázka zní:
Co konkrétně nám příprava přinese a kolik nás bude stát?
Pokud investice za 30 000 Kč může pomoci nemovitosti působit lépe a přispět k rychlejšímu nebo výhodnějšímu prodeji, může být velmi rozumná.
Pokud bychom měli investovat 500 000 Kč do rekonstrukce a není reálné, že se tato investice v prodejní ceně vrátí, může být lepší peníze nechat majiteli.
A pokud je nemovitost atraktivní už ve stávajícím stavu, není důvod ji před prodejem „předělávat“.
Příprava nemovitosti není povinný rituál. Je to obchodní rozhodnutí.
Proto bych před každým prodejem nezačínala otázkou:
„Co všechno bychom měli opravit?“
Začala bych otázkou:
„Co této konkrétní nemovitosti pomůže k lepšímu prodeji a co už jsou jen zbytečně utracené peníze?“
Ani dobře připravená nemovitost nemusí být ta nejkrásnější.
Musí být správně připravená pro svůj konkrétní prodej.
Zavolejte, napište, podíváme se, jak nejlépe a nejvýhodněji připravit vaši nemovitost.
Naďa Vanišová
