Tohle je hodně strategické rozhodnutí. Záleží hlavně na typu bytu, lokalitě, stavu bytu a cílovém kupci.

 

Rozepíšu Vám to systematicky, ať si můžete udělat racionální závěr. 

Varianta 1: Prodat byt s nájemníkem

Výhody: Okamžitý výnos pro investora, kdy kupující dostává hotový cashflow. Nemusíte řešit výpověď, vystěhování ani výpadek nájmu. Žádné náklady na rekonstrukci ani přípravu.

Nevýhody: Omezujete si okruh kupců pouze na investory. Investor počítá výnos a bude tlačit cenu dolů. Pokud je nájem nízký, byt je pro investora méně atraktivní. Zde máte horší vyjednávací pozice.

Kdy se to vyplatí? Pokud je nájem tržní nebo nadprůměrný a okud je nájemník spolehlivý.

 

Pokud chcete rychlý prodej bez starostí.

Varianta 2: Byt vyklidíte, opravíte a prodáte prázdný

Výhody: Prodáváte širšímu trhu (rodiny, jednotlivci, investoři). Zacílíte tím na emoce, které fungují fungují, protože prázdný, opravený byt se prodává lépe. Můžete dosáhnout vyšší ceny (často o 5–15 % víc) a máte lepší vyjednávací pozice.

Nevýhody: Zde musíte počítat s náklady na opravy a nějaký čas bez příjmu. S tím je spojeno riziko, že investice do rekonstrukce se plně nevrátí.

Kdy se to vyplatí?: Pokud je byt ve slabším vizuálním stavu a nájem je pod tržní cenou. Pokud je byt v lokalitě, kde kupují hlavně lidé pro vlastní bydlení.

 

Co je většinou finančně výhodnější?

V ČR (zejména ve větších městech jako Praha, Brno nebo Plzeň) většinou platí, že prázdný, upravený byt se prodá dráž než obsazený byt s nájemníkem. Protože investor kupuje čísla, oproti tomu rodina kupuje pocit. A rodiny jsou ochotné zaplatit víc než investor, který počítá výnosové procento.

 

Rychlé rozhodovací schéma se zakládá na odpovězení si na tyto otázky:

1. Je nájem aktuálně na tržní úrovni?

2. Je byt ve velmi dobrém vizuálním stavu?

3. Je lokalita spíš investorská, nebo rezidenční?

4. Spěcháte na peníze?

Pokud je nájem nízký, byt potřebuje opravu a lokalita je rodinná, je lepší variantou byt vyklidit, lehce opravit a prodat prázdný.

Pokud je nájem je vysoký, nájemník bezproblémový a kupci jsou investoři, pak je lepší variantou prodat s nájemníkem.

 

Moje obecné doporučení (pokud nemám další data) je,  že ve většině případů vychází lépe byt vyklidit, vymalovat, drobně opravit, profesionálně nafotit a prodat bez nájemníka. Nemluvím o velké rekonstrukci. Často stačí bílé stěny, nové světla, oprava drobností a připravit staging. Zde se  náklady na přípravu nemovitosti k prodeji pohybují cca 50–150 tisíc Kč, které Vám často zvednou cenu o několik set tisíc.

Zvažujete prodej nemovitosti a chcete prodat s co nejlepší strategií s nejvyšším možným ziskem? Zavolejte mi, napište, ráda se s Vámi setkám, nezávazně navrhnu nejlepší variantu, a v případě zájmu celý proces prodeje zajistím.